MFH bauen und vermieten: Rendite, Steuer, Ablauf 2026

Rendite in Grundzügen: die Rechenlogik

Die Wirtschaftlichkeit eines vermieteten Mehrfamilienhauses ergibt sich aus dem Verhältnis von Gesamtinvestition zu erzielbarer Miete. Die Bruttomietrendite teilt die Jahresnettokaltmiete durch die Gesamtinvestition und liefert eine erste Orientierung. Aussagekräftiger ist die Nettorendite, die Bewirtschaftungskosten und Finanzierung berücksichtigt. Das folgende Beispiel ist bewusst vereinfacht und dient nur der Veranschaulichung der Logik. Alle Werte sind angenommen und weichen von realen Projekten deutlich ab.

Degressive AfA und Paragraf 7b EStG in Grundzügen

Für vermieteten Wohnraum sieht das Steuerrecht neben der linearen Abschreibung weitere Instrumente vor. Die degressive AfA erlaubt in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge, was den anfänglichen steuerlichen Effekt vergrößert. Die Sonderabschreibung nach Paragraf 7b EStG kann unter Voraussetzungen zusätzlich für neu geschaffenen Mietwohnraum genutzt werden. Beide Instrumente sind an Bedingungen geknüpft, etwa an Bauzeitfenster, Baukostengrenzen je Quadratmeter oder eine Vermietungspflicht. Konkrete Prozentsätze und Fristen nennen wir nicht, weil sie einzelfall- und stichtagsabhängig sind.

Objektfinanzierung: Vorvermietung und Eigenkapital

Ein Mehrfamilienhaus wird meist als Objektfinanzierung betrachtet: Die Bank bewertet vor allem die Wirtschaftlichkeit des Objekts und die erzielbaren Mieteinnahmen, nicht nur die persönliche Bonität. Häufig verlangt sie eine höhere Eigenkapitalquote als beim selbst genutzten Einfamilienhaus und legt Wert auf eine belastbare Vorvermietung oder ein plausibles Vermietungskonzept. Konkrete Zinssätze nennen wir nicht, weil sie tagesaktuell schwanken. Für größere Volumen gelten zusätzliche Besonderheiten, die eine Baufinanzierung ab 500.000 € gezielt berücksichtigt.

• Vermietungskonzept früh erstellen: Vorvermietung stärkt die Verhandlungsposition bei der Bank.
• Eigenkapitalquote qualitativ höher ansetzen als beim selbst genutzten Haus.
• Puffer für Nachträge, gestiegene Baukosten und die erste Vermietungsphase einplanen.
• Ertragswert des Objekts und ortsübliche Miete belastbar dokumentieren.
• Zins- und Tilgungsstruktur mit der finanzierenden Bank projektbezogen abstimmen.

Fertighaus als Bauweise für vermietete Objekte

Als Fertighaus lässt sich ein Mehrfamilienhaus mit hoher Vorfertigung und planbarer Bauzeit errichten, was die Zeit bis zur ersten Mieteinnahme verkürzen kann. Für Investoren zählt vor allem die Wirtschaftlichkeit je Wohneinheit, die sich über abgestimmte Ausstattungsstandards planbar halten lässt. Alle Modelle laufen unter „Preis auf Anfrage“, weil sie projektbezogen kalkuliert werden. Ob sich ein Objekt rechnet, zeigt sich erst mit realen Grundstücks-, Bau- und Mietwerten. Einen Überblick über den Objekttyp bietet die Seite zum Mehrfamilienhaus als Fertighaus. Wie man ein solches Objekt Schritt für Schritt umsetzt, beschreibt der Ratgeber Mehrfamilienhaus bauen.

Wer nur eine Einheit als privaten Vermögensbaustein sucht, findet die passende Perspektive im Ratgeber Fertighaus als Kapitalanlage. Diese Seite fokussiert dagegen das größere Objekt mit mehreren Wohneinheiten, Objektfinanzierung und gewerblicher Bewirtschaftung. Beide Ratgeber ersetzen keine individuelle Anlage- oder Steuerberatung.